CMBS和REITS，在中国哪个会更快普及？

bull113

缺钱...地产市场需要更多的融资渠道. 现在银行都在去地产化...也就是说未来银行不能作为开发商的主要资金来源了....那么就需要一种创新型的融资渠道,比如REITS.  不管是对商业地产, 商品房还是保障房.  REITS都是很有用的..

俺是非专业人士, 瞎写的..您将就着...

bull113

另外,私以为CMBS的风险还是挺大的呢. ZF不一定会放开....

bull113

信息披露义务其实可以被强制执行的, 这个如果将来有REITS法或运作管理办法的话, 可以要求REITS机构进行定期和不定义的信息披露。 问题又回来了，还是没有相关的法律法规来保障REITS的正常稳定的运作。说到底，我还是同意没有相关的法律法规才是根本问题。

说到市场化利率问题，这个当然很重要。我的感觉是市场化利率的作用是衡量地产投资组合的取得绝对收益与市场化利率的差异，即超额收益。关于这点，我不是很懂。就拿金融市场的理论来瞎套了。也许我本身对你所说的市场化利率定义的理解不对。

关于REITS和MBS的失败，我看了一些资源。个人感觉不仅仅是制度、法律法规、市场利率，这里面还涉及到很多问题。比如我们的银行对于美国次债危机一直心有余悸，本着“谨慎”原则，中国市场一向对待那些HIGH RISK的产品都是同“鸡肋”，这也就是海龟回到国有商业银行受冷遇的原因。股指期货搞了这么多年才出台，结果市场完全活跃不起来（因为没有投机者，门槛太高），已经变成了大机构的套保产品。

bull113

其实我没想说REITS是HIGH RISK的产品. 不过银行方面可能就会觉得MBS比较RISKY......KEVIN,表激动嘛...~~ 摸摸~

bull113

这个难说啊。.前段时间城市投资债搞得我们也提心吊胆的.~~不过通常是说股市风险更大,但是债市里某一个券种发生问题,可能引发的问题更大....

PS,怎么从地产说到债券和股市/..

你那个DEBT,EQUITY MARKET是指债股市不?

bull113

城市投资债，中国特色债券，就是准市政债。在国外是地方政府发行的，在中国是由各城市的城市建设投资公司募集发行的，其信用等级不能完全等同于政府信誉。另外地方经济财政状况差异性很大，所有这种债券的信用等级不同于政府债券或国债。 目前不少城投债都是和地方房地产开发项目有关的，或者是高速公路项目相关的，所以一旦地方土地财政或其他方面出了问题，那么城投债发行人的偿付能力就弱了，相应的信用等级就要下调。你可以去看今年有阵子，城投债被大量抛售，价格狂跌。

bull113

恩,中国债券市场发展得确实很缓慢。规模一直上不去，而且主要是以银行间市场为主导，交易所债券交易及其不活跃，流动性很差。债券品种目前来讲不太多，主要就是一些基本的信用债，公司债（金融债）、企业债、中期票据、城投债（也可视作公司债，习惯上说是准市政债）、ABS。非信用债主要就是央票、国债、政策性金融债等。 可转债，由于其股性大于债性，所以我们一般把它作为股票来看待，它跟对应正股的价格相关性更大，当然也要看信用风险。可转债的研究一般也被放在衍生品研究领域，毕竟涉及到EMBEDDED OPTION。

MBS的发展基本是裹足不前，主要这个产品设计比较复杂，里面涉及到的环节较多，说实话对于商业银行来说资产池内资产的评估比较麻烦，而且中间也会涉及到很多操作风险，所以商行对该类产品一直很谨慎。大家也觉得MBS跟次贷危机是脱不了干系的，于是越发谨慎。

债券信用评级，目前我们主要是国外、国内评级机构结果都要看的。MOODYS这些也早就进入中国了。国内也有一些还不错的评级机构，大公国际、新世纪等。对债体和债项都会定期做评级和点评，还是有起色的。

bull113

说到PORTFOLIO层面,到底债券和股票哪个风险更大, 不完全是从偿付能力上来看.
generally, equity portfolio is more volatile and risky than fixed-income one. 然而从投资操作层面上来看,固定收益产品带来的问题可能更多。 比如一只债券突然被降级,（历史上著名事件有諨禧债，不要以为中国债券永远不降级的，呵呵）这个时候市场上大量抛售该债券，你就面临着两难：1、由于该券流动性极差，你不得不以很低的价格出售该券；2、继续持有，一旦你的投资者或客户发现你高仓位持有该券，就会即时赎回你的投资组合，这时你又面临着赎回压力，不得不抛售组合中其他债券来弥补赎回资金。 相对来说，股票这种问题小一些，流动性高多了。
从偿付优先等级上来说一个事儿，华安的海外QDII基金，因为持有雷曼的迷你债券，雷曼破产清算，虽然说债券的偿付等级优于股票，但问题是人家清盘了没钱给你啊。华安的这只基金到期后清算，面值比较低。华安在与雷曼打了近两年官司后，获得2000万赔偿，该基金的净值仍低于发行价。

bull113

10-15%吧....不算低的吧....全球大约在8%左右.

bull113

好可怕的讨论........