房地产利益链上寄生着多少蛀虫？

汉长明 · 发表于 2013-10-22 09:25:25

有媒体统计，自2000年以来，大多数落马贪官都与房地产有关，在长长的房地产利益链上，寄生着太多的蛀虫，包括贪官和黑心的富豪。这个统计从一个侧面印证了人们的日常感受，从广州“房叔”、陆丰“房爷”，再到张曙光和薄熙来的海外别墅，一片片土地一幢幢房产从官商勾结的阴影下被撕开黑幕，一条条利益链在涉房贪腐的浮冰下露出水面。
从曝光的腐败案件来看，官员们除了拥有大量现金或情妇之外，都会通过房地产来攫取大量财富。几乎每个倒下的官员，除了持续刷新贪腐数额的纪录外，都有数不胜数的房产罪证一并罗列，在让人大开眼界的同时，也自然让更多人黯然神伤。正如人民论坛所言：一些官员不查都是两袖清风，一查不是浑身是宝就是房产连片，谁还敢相信腐败份子只是极少数？

今年来已经公开曝光的省部级官员贪腐案件中，几乎都与房地产开发商存在利益往来。刚刚落马的南京市长季建业，被当地人称之为“季挖挖”“满城挖”、“推土机市长”，而在城市大拆大建的背后，都隐藏着大小官员的贪婪和腐败。中国房地产行业随处可见的腐败寻租现象，是导致房价高企的一个重要原因。

兰德咨询曾为一家资产规模达500亿元的大型房地产公司提供咨询服务，受董事会审计委托，对房地产开发过程进行全面梳理研究，得出结论是，共有116个寻租点。

为了彻底梳理房地产行业中的腐败寻租现象，兰德咨询按照三级市场进行分析，一级土地开发、二级房产开发、三级经营使用。大多数企业往往将此理解为房地产全价值链。如果继续细分环节，房地产全价值链最多可以分到120—130个具体环节，其中可以明确的就有116个寻租点，基本占了房地产全产业链的95%。”

房地产行业涉及的环节多，腐败寻租者也多。除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，房地产领域的腐败寻租者还包括银行、房地产开发企业内部，甚至还包括个体经营承包者、居民户等。

以第二级房地产开发为例，从项目获取，跑各种批文，产品策划与规划、采购招标、营销、工程建设等，每个环节都存在寻租的空间。这些寻租既有来自外部政府管理机构，也有出自企业内部员工。比如从销售环节看，保险公司以及按揭银行为了争抢业务，都会暗地向企业负责人和经办人支付好处；而广告公司、营销策划公司，甚至最近几年因为限购，各种灰色的办证、倒房号的人都会给企业员工高额回扣或者好处，这在房地产行业已经是心照不宣的秘密。

房地产相关权力部门以及官员的腐败寻租现象早已受到各方诟病。北京科技大学教授赵晓表示，腐败寻租的手段多种多样，有合法手段如企业通过谈判、游说向政府争取优惠待遇，利用特殊政策维护自身的垄断地位等，也有非法手段如行贿受贿、滥用职权等，还有介于合法、非法之间的灰色寻租手段如“乱收费”、集体寻租等。

国家税务总局曾经对7省市做过一次调查，90%的房地产企业存在着偷漏税问题，偷漏税现象如此严重，与房地产商和官员们的腐败寻租是分不开的。土地供应是腐败寻租的重灾区，由于政府垄断土地一级市场，土地供应存在多种方式并存在多渠道、无序的乱象，因而房地产业已成为官员纷纷落马的黑色领域。

实际上，在房地产市场，腐败绝不是暗流涌动，很多时候已经成为公开的必要成本。有专家曾披露，中国高企的房价中至少有30%的腐败成本。统计数据也显示，国内房地产业的毛利率一直居高不下，既使扣除腐败成本，平均利润仍然远不止100%！

在一个正常的市场经济充分发达而政府不干预经济活动的国家，房地产从来就不是富豪的主要来源，房地产开发平均利润率和其他工业制造业以及服务业基本上接近，更不可能出现中国这些通过大规模圈地囤地开发房地产而一夜暴富的神话。中国是个特例，一个涉及13亿民生的领域却变成了一个富豪成堆的行业，其财富的积累又完全取决于政府官员和房地产商之间的私下交易。这种交易必然导致一个结果，谁与官员有特殊关系或与形成某种默契，谁就能够获得最好的土地，并且获得巨额暴利。

在各地房价高企的今天，千千万万老百姓一辈子的收入也已经买不起一套房子了，而大大小小的官员却在城市里占有拥有大批房子，这无疑给千千万万老百姓深重的无力感和挫败感。在房子就是硬通货的现实语境里，官员们坐拥如此之多的房子，不过是再次告诉我们，房地产领域的腐败寻租，远比我们想象的更加严重更加可怕。

原铁道部部长刘志军贪腐案，不经意间被曝收缴了刘志军多达374套房子，这样的消息更是让舆论哗然！374套房产，按每套120平方米计算也近45000平方米，以北京四环内不低于4万元的单价来计算，其价值已高达18个亿！

曾任福州市副市长10年的杨爱金，纪检调查组在其办公室、家里一下子就搜查出3000万元现金以及17套房产证。浙江省药监局原局长黄萌有房产84套，原山东省副省长黄胜有房产46套，广东茂名原市委书记罗荫国名下有67套，广东茂名市副市长杨光亮也有房产35套，安徽黄山园林管理局原局长耿晓军拥有房产38套，山西蒲县煤炭局局长郝鹏俊在北京就有33套，上海房管局第一副局长陶校兴在上海有房产30套，山西阳泉市城区公安分局巡警大队大队长关建军在北京有房产27套，原杭州市副市长许迈永在杭州有房产25套，原云南楚雄彝族自治州州长杨红卫有房产23套……

这些动辄坐拥几十套上百套房子的官员，在中国官场只不过是冰山之一角。只要对全国各地所有的房子进行一次认真的普查，相信不难发现，官员拥有的房子远远超过了老百姓的想象。事实上，官员都是房价上涨的最大受益者，其拥有的财富甚至与房价息息相关，正是因为这层关系，各地所有针对房地产的调控政策往往都是虎头蛇尾无济于事，谁也不愿意真正花力气去抑制房价。

中国房价飚升实际上与官员贪腐有直接关系，虽说房子的主要属性是居住，但许多官员通过权力获得房子只是为了洗钱和套现，因而中国的房地产开发市场越来越脱离民生的本质，当蚁族拥挤在城市的地下室为生计奔忙为未来愁苦时，官员却轻而易举就能通过权力获得大量的房子以及花不完的黑金，从而导致了今天中国日趋严重的贫富分化，以及官民对立仇官仇富情绪高涨。

汉长明 · 发表于 2013-10-22 17:18:52

“解决目前房价高涨不下的一个核心对策是16字方针：允许买房、限制卖房、奖励租房、处罚空房。”在近日举行的清华大学经管学院“中国与世界经济论坛”上，国务院参事室参事陈全生如此认为。
陈全生解释说，允许买房是说，如果你有钱，政策不限购，想买100套都卖给你，但是限卖。为什么？因为投机买房者是为了卖，从而套取中间差价获利。那么怎么限卖呢？就是国家对差价征收高额税费，比如买房后一年就卖的，房屋总价与买房时总价差价的95%由国家收走，若两年后卖的，85%的差价归国家；三年卖的为75%；四年卖的为65%；五年卖的为55%，以此类推。通俗来讲，掐断投机者的获利方式，这些人自然不会买房了，把房源留给真正需要住房的人。而奖励租房是指把房东的租房所得税全部免掉，这样的好处是利用部分有房的百姓解决部分百姓住房问题，同时增加部分百姓的收入，也有利于社会稳定。处罚空房是指，比如可以向德国学，闲置3年，房产税翻番；闲置5年政府组织流浪汉入住；闲置7年，收归地方政府所有。这样的方式中国也可以适用。

对于他的观点，与会的国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪也表示赞同。他说，限售可以把租赁市场搞活，鼓励对长期不住的房子进行惩罚。但同时要拓展投资渠道。“资本市场搞活的关键是看资本市场有没有投资机制。美国人养老有30%左右的钱在房地产上，剩下的大量资金在股票和其他方面。简而言之，中国可投资的稳定渠道太少。所以，要拓宽投资渠道，让资金分流到其他领域，地产投机客自然就减少。”

汉长明 · 发表于 2013-10-28 00:16:25

最近，星巴克因为央视揭批其咖啡的暴利问题成了热点。有网友认为，对于其暴利问题恐怕并非一两句话能说得明白，但把星巴克与高房价联系在一起并非牵强附会，而是许多人的共识。
我在2008年6月17日发帖《高房价的三宗罪》：利益相关者和房屋开发商收买“学者”“专家”和官员，说房地产业解决了多少人就业，又拉动了多少相关产业。表面上看，房地产业确实一派繁荣，一些地区，还成为地方经济的支柱，纳税的龙头。然而，繁荣的背后是什么呢？是无数百姓一家几代人的积蓄被剥夺怠尽，是无数良田的被毁被占，是中国经济将在今后数十年停滞不前甚至严倒退。这就是我所说的高房价的三宗罪。

1、高房价使中国居民背负沉重的经济负担。众所周知，目前，一套最便宜的商品房，其价格也在好几十万，有的人一辈子的收入不吃不喝也买不起一套房。而住房又是人的生活必需品，这就逼着人们省吃俭用甚至背债贷款。家有一套房，变成穷光蛋的家庭比比皆是。为了在今后很长一段时间内还债还贷，人们被迫节衣缩食，这将使其它消费需求被冻结，被挤占。买一套房子，实际上是等于买一根锁链，将一家人的生活与债务捆绑，这无论是从现实上，还是心理上，都是对人们生活的一种摧残。

2、高房价使巨量土地被侵占。由于高房价的诱惑，地方政府卖地冲动和开发商一夜暴富的贪婪一拍即合。一块块良田最后都变成了一个个有着“美丽”名子的小区。土地的短期效益与暴涨的房价相比，确实不高。这一方面使得农民愿意放弃耕种而去工地打工，从而造成大面积的土地抛荒；另一方面也使得农民保护土地的意志开始动摇。加上利益集团的威逼利诱，一个个工地的形成使可耕种的良田一块块消失。短视的是，土地是有母性的。土地里种不出黄金，却能种出比黄金更贵重的粮食、蔬菜、水果、树林，而这些东西，才是人类得以繁衍生存的基础。一块地，只要不被毁灭，她的母性特点就不会消失，她的奉献就会源源不断。土地的存在是一切经济发展的根本。失去土地的经济，就如同烂泥里盖起的大楼，越往高处造，就离危险越近，离倒塌越近。

3、高房价已透支了中国今后几十年的经济活力。由于房地产的暴利效应，社会资本被大面积地牵引到该产业。许多企业甚至放弃了自己的核心投入，将本来应该用于自己专长项目的投资计划改投房地产，这种全民一起大干快上的直接后果就是其它产业的停滞不前和房地产业的相对过剩。由于居民购买力的降低加上其它产业的跛足，中国经济将在今后很长一段时间内失去活力，这反过来也将使房地产业落入万劫不复的深渊

从社会行为上说，既然一套房子能吸尽你一生的血汗，假如你是个教师，你能不挖空心思向学生推销“教辅”，能不利用周末晚上为学生“补课”？作为医生，你能不想法设法多给患者开药拿回扣，多向患者索要红包。作为个体经营者，能不更加肆无忌惮克斤扣两，注水使假？作为社会无固定收入者，能不偷拿拐骗，铤而走险？为了一套像样的房子，一名立志清廉的公务员可能很快成为贪官，一位清纯可爱的少女可能突然选择堕落而去做“二奶小姐”。在你我他的购房攀比中，任何一个行当的从业者都会拿自己的收入和高企的房价比较而对自己的收入充满不满，由此导致对事业的灰心和失望，从而大大降低社会工作效率。许多行业的老板现在忧心忡忡，因为自己所处的行业收入始终偏低，无法满足员工的收入企望，员工的工作积极性根本无法调动起来。可以说，这些年来的高房价，已经彻底摧毁社会道德底线，让人们对未来的生活失去基本信心和追求快乐的依据。
房子是生活的必需品，这是不言自明的道理。国家及地方政府将其作为所谓“支柱产业”来看待，完全是不计民生甚至是压榨民生，这样的政策已失去基本社会良心。正如网友们分析：房子透支了一家几代人的财富，也透支了后代人的人生，透支了宝贵的土地，透支了基本的社会公德，也在透支着中国的未来。中国的中等收入人群本来就比例不高，目前畸高的房价成为财富过度集中的一种典型体现，高房价导致贫富分化加剧，中产阶级尚未成型形就已崩溃。高房价也在颠覆着中国的经济，它已经终结了消费的增长，同样终结了一切生产的扩大。中国经济最大的矛盾是产能过剩而消费不足，房价涨幅巨大，提高了城市居民的生活成本，在中国经济急需消费的时候，高房价剥夺了城市居民的消费能力，产能过剩的局面还将持续，生产不可能兴旺。其实，现在不是高房价颠覆中国经济的问题，实质上是高房价已经摧毁了经济增长。

如果能认识到饮鸠止渴是一条不归路的话，就应立即禁止地方政府卖地，停止房地产开发，银行立即停止商品房贷款，中国现存的房子根本就住不完了，高房价再这么玩下去，经济完了，国家完了，民族完了，未来完了！

几年过去,房价在利益集团的操控下继续疯涨,星巴克的离去,不知能不能给卖地卖红了眼的政府上一剂清醒药？

汉长明 · 发表于 2013-10-28 00:24:56

全球各国的房地产状态：被洗劫的中国财富 (FWD)

本书站在宏观经济的高度，从世界金融战、世界经济形势和中国经济形势的种种纷繁复杂的现象入手，以独到的视角鞭辟入里地解密了这些“冰山一角”下面隐藏的惊人内幕和真相，分析了中国经济和中国财富一直以来面临的危险和挑战。
德国长期抑制房价的政策

德国的土地是私有化的，而且政府政策扶持德国公民自己建房和合作建房，从而提高了住房供应的效率，同时打破了开发商对房屋供应的垄断。德国的自建房比例高达61%，开发商建房仅占38%，有独立的房价评估机制。德国各类地产的价格不是由房地产商或政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。

德国的住房制度对控制房价起到了积极的作用。住房储蓄体系是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系，是德国的房地产政策模式。目前，德国共有 35家住房储蓄银行，住房储蓄存款的唯一用途是为建房、购房融资，而不是为其他消费目的申请贷款，通过大量的储蓄者的参与而形成一个互助集体。这种住房储蓄不受资本市场及其利率波动的影响而独立存在。德国银行商业性的住房抵押贷款利率近几年在8%N11%之间波动，住房储蓄的存款利率是3%(国家有条件地另行补贴10%)，住房储蓄贷款利率是固定的5%。一般存贷款利差保持在2%左右，而且德国银行是不缴营业税的。只有通过与住房储蓄银行签订住房储蓄合同的客户，才能取得低息贷款的资格。在签订合同时，住房储蓄者向银行就商定好住房储蓄的金额给予承诺，以及提出若干年后申请贷款的方式和最高贷款额。住房储蓄者每月有规律地在住房储蓄银行存款，通常确保每月最低存入住房储蓄合同额的4%，存款利率固定不变，确保最少储蓄时间为18个月，同时达到储蓄合同规定的40%以上的存款，才能申请货款配贷。配贷资格必须满足银行规定的以上3个基本条件，银行决定的优先贷款系数是:

存款x存款系数十利息x利息系数银行的评估值=储蓄所得的总额

贷款和存款的比例一般是1:1。偿还贷款的形式是每月固定向银行还款，但每月偿还必须确保合同金额的6%。存款系数是储蓄银行进行调节的经验，每年公布一次。

德国特有的“合同储蓄”住房金融模式以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器的作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内的英国、西班牙、爱尔兰等，还是美国，房价都随利率波动出现过大涨大跌的现象。
德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%N1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴3.5% 的交易税。如果通过买卖获得赢利，还要缴15%的差价赢利税。这些严厉的税收制度极大地缩小了房地产商和炒房者的赢利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃。

德国法律规定，如果房地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为;如果房地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪。这些法律不仅抑制了德国国内炒房者的投机行为，还有效抵制了“海外炒房团”干扰德国房价稳定的投机行为。

德国政策明确不许房价上涨。长期低房价带给德国制造业的是长期的制度红利。德国认准一条路就会把它做到完美和极致，有一种“只拉车不看路”的认真精神。这是德意志民族执行力坚决到位的体现。

德国的租房政策保证房价持续低位

法国房地产市场火爆，中国房地产市场也火爆，可截然不同的是德国的房地产市场却长期处于低迷状态。

在10年或15年前购买的德国房产现在通常很难卖到原来的“高”价。长期以来，德国的房价和房租不但没有上涨，反而逐年下跌。

2008年金融危机之前，德国物价水平平均每年的涨幅是2%，而名义房价每年仅上涨1%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年 1%的速度缩水。除了在某些黄金地段严格限制建造数量的房屋价格保持上升外，德国大部分城市和农村地区的房屋价格都出现回落趋势。于是，德国租房市场非常繁荣，而德国法律绝对保障房客的利益，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中有77%都是“租房族”。德国越来越多的人正在搬出已租住了多年的房子，因为近年来德国房租价格又便宜了，他们更愿意换一套更大的房子。今天在德国，这样不断租房搬家，住到更便宜、更好的地方，已经成为一种生活的乐趣。

1995年，德国住房有3，499万套，人口约8，200万，户均拥有1.28套住房，住房市场处于明显的供过于求的状况。德国均衡的城市发展模式，避免了人口的过分集中。如今，德国的城市数量众多、人口分布均匀、规模很小，德国交通网络便捷，汽车工业发达。每平方公里土地有铁路和公路长达 0.75公里，8，000万人共拥有4，000万辆汽车，平均两人一辆汽车。德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异。这可以解释为什么德国的地产不必奇货可居，也没有攀比造成的占有欲。
实际上，与美国和英国约2/3的人都拥有自己的房产不同，德国超过一半的家庭没有自己的房产。据统计，德国大约有3，800万户家庭，其中超过2，000万的家庭居住在出租的房屋中。人们普遍认为，德国房地产已失去投资价值，近年来房价呈下跌趋势，就更少有人愿意买房了。另外，如果租房的房客在某处已经居住了几十年，所缴纳的租金确实比自己买房的费用还要便宜许多，特别是在非繁华地段。

2012年，德国人的平均月薪是2，720美元，德国普通住宅每平方米均价在1，000B2，000欧元，房价收入比为8.63(每100平方米住房成本/人均GDP)。德国市场有充足的住房供应。

专家分析，导致德国房价和房租下降的主要原因在于供大于求。目前，德国有超过3，800万套房屋，与德国全国家庭数相当，现有的人均居住面积为41平方米，另外每年还有25万套公寓竣工。对德国地产价格下跌的传统解释是，这与其合理的货币供应量、充足的住房供应、均衡的城市发展模式以及成熟的住房制度等有关。

这其实只是表象，真正的原因是德国政府亦步亦趋地遵循祖训，确保资金全数到达德国制造业的“倒退行为”。

不可否认，德国实际上也是一个依靠大力度人为管理运行的经济体。每一个国家都会有自己习惯的经济增长方式。德国经济长期习惯于大规模工业化的竞争，所以，德国政府努力管理和控制房地产的行为，也是为了长期服务于德国的制造业，使之成为德国大规模工业化优势竞争的要素之一。

法国房价为何必涨

法国房价在1997B2006年上涨99%，其中2000B2006年上涨72%。巴黎住房的价值吸引越来越多的投资者远离股市，转而投资房地产，这种投资潮又推动巴黎房价不断上涨。

《世界报》记者从房产经纪人处获知，一名在伦敦金融界工作的法国人日前抛售了自己持有的价值1，500万欧元的股票，在巴黎购置了十余处高档公寓用于出租。一名律师说，如果让他为一名拥有百万欧元家产的寡妇提供投资建议，他肯定建议她投资房地产而不是股票。
在巴黎七区一所医院旧址上兴建的一个191套公寓的地产项目中，有多达一半的公寓是购房者的临时落脚点，或者用来出租。一名房产中介人员说，一对居住在法国普罗旺斯地区的夫妇，投资42万欧元在香榭丽舍大街购置了一套42平方米的小型公寓，然后向观光客出租。

法国楼市的涨落受到房地产投资者的巨大影响，这几年法国房地产投资的额度占了楼市总销售额的2/3，巴黎市区房价的上涨也与国外买家的数量相关，除了个人住房外，写字楼也是如此。

法国房地产迅速复苏到危机前水平，这让很多人始料未及。2008年世界金融危机给法国房地产市场带来巨大冲击，据法国房地产联合会统计，2008B2009年法国旧房均价分别下跌3.1%和4.9%，而此前10年旧房均价一直连续上涨。业内人士分析认为，以巴黎为代表的一些大城市房价的上涨主要有以下原因:

一是大城市，特别是巴黎的房源稀缺性，供需失衡抬高了房价。巴黎公证处人员证实，有的买主为抢到房子，不惜以高出卖房者或中介报价的10% 来夺得房源，这虽然是少数现象，但确实反映了房源的紧张。有关数据表明，由于法国家庭平均人口数不断减少，单亲家庭增加和64%的家庭人口数不超过两人，导致购房需求增加。而大部分空置房都在乡村，解决不了城市房子供应紧张的问题。巴黎作为国际大都市，供应量有限的豪宅还受到外国购房者的青睐，总价超过 200万欧元的高级住宅成为俄罗斯、中国、印度富人们竟相购买的对象。

二是购房政策优惠，房贷利率处于历史低点，推动了法国全民购房。法国前总统萨科齐上台伊始就表示，希望让法国成为一个“住者有其屋的国家”。为鼓励法国人买房以及避免金融危机造成房市大幅下滑，法国政府近年出台了一系列购房优惠措施，包括对低收入家庭部分房贷零利率和购房用于出租可享受减税等。而法国房贷利率自2008年以来不断下降，目前降至3.5%左右，达到历史最低水平，也促使更多的法国人加入购房队伍。

三是经济增长乏力和未来的不确定性使房地产成为人们首选的避风港。法国经济复苏缓慢，就业压力大，加上法国为减少巨额财政赤字而采取紧缩财政措施，购房优惠幅度将缩减，这更进一步加剧了法国民众购房保值的期望。

主宰巴黎房地产价格上扬的始作俑者并不是那些在该市寻找临时栖身住所的美国或亚洲夫妇，而是土生土长的法国人。尽管出售房产的卖家少之又少，新房源也比较匮乏，但法国人还是纷纷把资金投入巴黎的房地产。巴黎公证商会的研究数据显示，2010年法国股市的交易额比过去10年的平均值还低 9%。现在的巴黎房地产市场是法国买家的市场，由此造成的后果是，被誉为“光影之城”的巴黎房地产的价格已高到越发令人买不起的境地。巴黎房地产连锁经纪商----―朱诺特投资公司(Junotlnvestissements)的董事塞巴斯蒂安・库普菲斯(Sebastien Kuperfis)称:“这里的房价高得出奇，以至于没有首次购房者前来问津。”法国政府部门经济学者雅克・弗基特(Jacques Friggit)编纂的数据显示，比照居民可支配收入增长的情况来看，目前巴黎的房价处于自第二次世界大战结束以来增长最快的时期。造成这一状况的原因有若干个，其中包括法国工业信贷萎缩和“笨猪五国”信贷危机，致使法国银行都很乐意为法国人提供较为长期的贷款。另外，巴黎对本市所辖区域划分作了严格的法规限定，这也导致该市长期以来缺乏新房源。2010 年以来，巴黎每年20个区内平均的开工项目，都不超过3，000套家居住宅的建设项目，而巴黎全市的居民总数却高达223万人。
金三角地区是巴黎市内房价增幅最高的地段，它位于该市时尚摩登的第八区，毗邻香榭丽舍大街和蒙田大道。根据巴黎公证商会提供的数据，2010年那里的房价猛涨了38%。这时巴黎最为昂贵的房价已高达每平方米3万欧元。

巴黎房价飙升还有一个原因，就是房产交易缺乏透明度。房契都是不对外公开的文件，公证部门负责起草房产交易的法律文书，而由其所编制的数据滞后期可能达半年之久。

为什么德国房价跌而法国房价涨

为什么2003B2007年美国、英国、法国、西班牙等发达国家房地产掀起火爆浪潮时，德国的房地产市场却独自冷冷清清呢?

为什么在思考法国房地产问题的时候，却非常需要把德国房地产考虑进来呢?

欧元统一了汇率，导致了法国经济的长期结构性问题:

一.欧元的使用迫使法国进入了高成本的结构性经济体系，法国的中小企业规模陷入长期结构性萎缩，而法国的大型企业必然会获得法国市场的大量金融和财政支持，这样的话，法国的大型企业必然会大量囤积在法国大型城市。所以，我们也就看到法国大型城市的房地产和法国中小型城市截然不同的房价。

二.2060年，法国人口将达到7，360万，其中60岁以上的老年人数将达2，360万。50年后，60岁以上的老年人在法国总人口中所占比例将接近1/3。而到2050年，也就是40年后，德国人口将从现在的8，200万下降到7，000多万，德国一半以上的人口将超过50岁，1/3的人口超过60岁。
可见，德国人口结构比法国人口结构要提前10年进入老龄化。

而法国房地产的火爆和德国房地产的冷清，同样很重要的缘由也是一个汇率的调控问题。

所以，表象是德国和法国大致相当的高储蓄率，放进同一个汇率和不同程度老龄化的经济体系，德国的储蓄率实际上就远高于法国的储蓄率。

这样，德国的宏观政策就更加愿意削弱房地产在经济体系中的作用，而法国的宏观政策就会更加愿意追求提高房地产在经济体系中的作用。

英国以炒房为职业可以暴富

1975年，英国一所中学的数学教师弗格斯・威尔森与妻子朱蒂斯用他们省吃俭用攒下的8，200英镑买下第一套房子，这是一套位于梅特斯通市的三居室。1986年，他们有了第二套房子。看着当时英国房价飞涨，英国人骨子里金融业第一的意识，促使威尔森夫妇立刻开始了以“买房―租房―买房”模式套利的金融投资生涯。他们把第一套房子租出去，用租金来支付第二套房子的贷款。他们购房、出租，然后依靠租金支付房贷。

在近20年的投资生涯中，威尔森夫妇最多时手上拥有900多套房子，市值最高时达到1.8亿英镑。然而由于全球金融危机的影响，2008年他们的房子市值急剧缩水。

2010年夏天，随着英国楼市渐渐复苏，加上阿什佛德至伦敦的高速铁路开通，当地的房地产价格迅速飙升。威尔森夫妇的房子不知不觉中又升值了100多万英镑。

下面是记者与“第一包租婆”朱蒂斯的对话，对话生动地反映了英国是金融业至上的国家。朱蒂斯的回答也道出了未来英国金融业的风雨飘摇。

问:从最初的1套到最多时拥有900套房子，你是如何积累的?这中间都是采用以租金支付贷款的方式吗?租金总是能够支付贷款吗?

朱蒂斯:虽然20多年来我们手中的房子没有一套贬值过，但积累的过程没有任何奇迹，我们没抱任何幻想，就是赚钱―买进―赚钱―买进，一点一滴积累。

当然都是用租金付贷款，在英国这完全不是问题，你的房租必须高出贷款的25%，也就是说你要付100英镑的贷款，就至少要收125英镑的租金。
此外，我不会因为一点小小的利润就买进卖出，不然手上现在也不会有这么多房子。这就是要告诉大家，千万不要在炒房的事情上着急，千万不要计较小钱，丢了大钱。

英国人威尔森夫妇的暴富过程，主要是依靠英国“金融业第一”的经济战略、英国的高福利，以及英国作为全球教育市场的聚集地而引发的“租房浪潮’。

今天，以服务业为主的经济结构推动了英国大量高收入人群的出现，同时，英国大量失业人群的高福利租房政策以及大量留学生在英国居住，都是使英国房地产长期繁荣的重要原因。英国每栋房产的平均价值:

1985年，为2.2万英镑。1995年，为5.57万英镑。2007年，为18.5万英镑。2011年，为16.7万英镑。2012年，为16.3万英镑。

英国拥有住房产权的人口占总人口的比例为71%，而欧洲的平均水平是63%。其中，西班牙的比例最高为86%，希腊的比例为85%，爱尔兰的比例为82%，意大利

的比例为75%，比利时的比例为73%，丹麦和葡萄牙的比例都是65%，法国的比例为63%，德国的比例最低为43%。希腊和爱尔兰是小经济体，所以，与英国在房地产市场上完全不具有可比性，而德国和法国在经济规模和经济成长过程方面都和英国极其相似。故此，英国房地产，德国房地产和法国房地产有极好的可比性。

现在的住房率排名，英国是71%，法国是63%，而德国是43%。有趣的是，现在金融市场上债券违约的担保成本排名，英国是德国的2倍以上，法国高于德国30%。

目前，英国已经显示出“坠落发达国家第一”的结构性问题，自1986年“大爆炸”的英国实施金融市场自由化以来，金融业在英国取得飞速发展。2001年，金融服务业在英国GDP的比重为5.5%，到2005年这一比例已上升至8.5%，而随着2008年世界性大萧条的严重冲击，英国政府消耗了“天文数字”的财政赤字，挽救了英国的金融业。同时，英国“金融业第一”的经济战略也为英国的房地产市场带来了壮观的“炒房一族”。

随着英国超大规模的财政赤字推出，2009B2011年英国的房地产市场迅速恢复到了2008年大萧条前的水平，也挽回了损失。目前，英国许多地区房地产价格与2007年的高峰相比，下降幅度还不到10%，英国伦敦地区的房产价格甚至创出历史新高。

伦敦地区的房地产火爆的原因，主要是来自俄罗斯、中国和印度的富人群体的资金购买力。不过，英国整体的房地产业，开始将面对的是突然到来的一场寒冬的考验。我们已经知道了英国房地产的长期繁荣，主要是英国的“金融业第一”和英国的高福利的宏观政策的产物。
中国股市与中国经济的“春天”

中国股市的历史是经不起回顾的。2008年5月，中国股市从6，000点暴跌到3，000点。当时，全中国的大量股民普遍认为政府是不会让中国股市继续暴跌下去的，否则，社会就会大乱。但这种想法仅仅是股民们自己的想法。最终，幻想还是被股市的无情暴跌彻底毁灭了。股民们咽下了这口气，社会没有大乱，也没有小乱，只是多了些悔恨不已的和抱有幻想的股民。

的确，当股市在2008年10月跌到1，664点的时候，许多股民选择了沉默和去医院疗养。2008年，中国经济一面是股市大崩盘的内忧，另一面是美国次级债危机的外患，最终导致2008年10月中国出现大面积的失业人口。为此，中国的宏观政策推出了罕见的4万亿财政扩张，来解决当时的失业潮。但是，中国如果不放任2008年5月股市的暴跌，宏观政策就可以在2008年9月美国雷曼兄弟破产的时刻，用最微小的代价解决2008年10月中国的失业潮。

4万亿财政扩张这一剂猛药，解决了当时中国的失业潮。但是，中国经济的货币体系为此又付出了什么样的代价呢?

2007年，中国信托业的资产规模为人民币9，600亿元，到2011年上升到4.8万亿元。

2007年，中国银行理财产品的资产规模为8，190亿元，到2011年上升到16.99万亿元。

2007年，中国地方政府的债务规模是4万亿元，到2011年上升到13万亿元;

中国经济已经和20世纪30年代的美国大萧条一样，实际是一种“债务型通货紧缩”。它的理论构成是:在资产价格和商品价格下降的时候，会对名义债务人构成某种冲击，这时名义债务人为了结清债务，就会大规模抛售自己手上的资产，引发资产和商品价格的进一步下跌，同时引发名义债权人进一步加速结清债务的迫切需求。还会引发名义债务人进一步大规模抛售自己手上资产的恶性循环模式。

美联储主席伯南克在其写作的《大萧条》一书中讲道:“如果‘债务型通货紧缩’足够严重，那么它会威胁到银行和其他金融中介的正常运转。一般来说，银行既有名义资产也有名义负债，因此在一定范围内可以对冲通货紧缩的冲击，但是当银行债务人的财务状况恶化时，银行往往只能获得实际资产(比如抵押品)。”伯南克相信从这一点来说，“债务型通货紧缩”会引发银行发生实际或潜在的贷款损失，从几个方面降低银行的资本实力，损害银行的经济效益。

也就是说，目前中国股市大暴跌有两个重要的因素:
・宏观大背景是，“中国信托业资产十中国银行理财产品资产”不停地以倍数规模扩张，来维持中国房地产企业和中国地方政府资金链的利息支付，变相造成中国股市的严重“失血”。

・“零成本股”不计成本，因为无成本可计。想尽一切办法最大限度地全部套利。

最终，我们会见到由于“垄断利益”短时间的集中套利而引发中国经济和社会出现多米诺骨牌效应。“垄断利益者”套利→造成股市下跌→全体股民紧缩开支→企业经营恶化→中国房地产企业和中国地方政府资金链的利息断裂→“垄断利益”进一步疯狂套现……

今天的事实和20世纪30年代美国经济的历史，已经无情地告诉我们:当时美国社会的“无成本的利益集团”，最终造成美国社会高达30%的失业率。难道，今天中国社会中这些迅速壮大的垄断利益不会引发中国社会失业浪潮的爆发吗?

“股市有风险，入市需谨慎”，这句话本来是天经地义的“合约精神”。如果是在平等的市场交易中，全部中国股民的确应该尊重和维护“合约精神”。但是，在不平等的市场交易中，在赤裸裸的“制度性风险”下的市场交易中，这种“合约精神”应该怎么样来看待呢?

我们还不具备撤豆成兵、出神入化的智慧和能力，来摆平垄断和被垄断之间越来越大的矛盾。我们只需要学习1933年美国总统罗斯福对美国当时“无成本的权贵利益集团”的做法。停止中国“无成本的交易集团”的套利和交易，让垄断利益体失去对中国造成毁灭的机会。

如果我们等到中国股市、中国房地产、中国银行业和中国社会被这些“无成本的垄断集团”彻底摧毁后，再去学习美国罗斯福先生取消他们掌控权的做法，就为时已晚了。

天下“无成本的垄断集团”的特性都是相同的。

20世纪30年代美国“无成本的权贵利益集团”导致美国社会爆发了失业率达30%的失业浪潮。大量美国人无家可归，食不果腹，信仰崩溃。

今天，中国社会这些复活的“无成本的垄断集团”会像1929年的美国“无成本的权贵利益集团”一样，摧毁中国股市、中国房地产和摧毁中国经济，导致大量的中国人无家可归，食不果腹，信仰崩溃。

当罗斯福把美国社会中“无成本的权贵利益集团”的纽约证券交易所前总裁惠特尼关进监狱的时候，美国社会的经济就已经是“人间地狱”了。但是，这就是美国做出果断而正确的选择----―“悬崖勒马”。从此，美国摆脱了“寻租权贵利益集团”的扼杀，走上了长期复苏和崛起之路。
经济政策就像“放下屠刀，立地成佛”的阿育王，只存在能否走上正路的问题。亡羊补牢，未为迟也，就是损失大小的问题。即使损失一代人、两代人，只要不走交叉死亡线，就能回到相对平行的正路上来，反败为胜，成就长久的强大。

对比世界发达国家，中国的优势有:人口大国，老龄化问题还没有恶化;中国的福利政策还没有发达国家那样的负担;中国人普遍具有“为子孙”的家庭意识和攀比意识，会勤奋劳作;中国尚处在经济塑形期，以投资为导向的政策空间还很大。所以，中国是长久强大，还是被危机困扰，就在经济政策的一念之间。

汉长明 · 发表于 2013-10-30 07:29:38

许兆康：揭秘高房价的根本原因(FWD0

这些年来，中国的房价一直高涨，让万千屌丝们活得灰常地不爽，高高的房价让大家无法安然入睡，便也无法响应中央号召做做伟大的梦，由此，神经般的高房价与中央精神是背道而驰的。

　　国家出台了一项又一项调控指令，但是房价一直就没有下降的迹象，反而一路狂飙，达到了数万元一平米的天价。前阵子，银行闹钱荒，贷款变难，房价似乎有一些动摇，由此可以看出，房价与银行手里有多少钱有直接的正相关关系。

　　本屌丝有陋室一间，所以以前没怎么研究过房地产，冲着能与漂亮大方的售楼小姐近距离接触并可于售楼处大啖免费点心这两点，本屌最近特地跑去某新开楼盘转了一圈，装成土豪的架势与售楼靓女深入浅出研究探讨了好一阵子房地产并将靓女的电话号码收入囊中。

　　当艳若桃花的售楼靓女告诉我在任何情况之下，都可以做3成按揭之时，本屌丝恍然大悟，似乎对中国高房价的原因有了新的理解。靓女灰常明白地告诉我，他们可以为我做包括假离婚证等一切需要的证明材料以使得银行放出7成贷款，而且银行也知道老子的资料统统是假的，他们依然照贷不误。

　　听靓女一席话，发现房奴们都是猪。

　　言归正传，说说房产商、银行和刚需们是怎么就把房子弄上天的。

　　有三个人，张三、李四和王五麻子，从小在一个胡同里长大，张三聪明绝顶，参过军，开过工厂，最后成为了房产商，李四是他的小跟班，王五麻子在银行上班。

　　公元的某年某月的某天，做电器的张三发现房地产很赚钱，于是决定开拓房地产，他卖掉原来的工厂，凑钱买了一大块地，再花钱让人盖好了一大片楼，有银行为大家提供贷款，大家买房踊跃，楼很快就卖出去了，张三赚了不少钱，这是十年前的房地产故事，故事情节简单而毫无悬念。

　　有肉就会招来狼，搞房地产的越来越多了，房价开始下滑，又遇上经济危机，售楼小姐使出全身解数，依然发现在房地产里赚钱已经不是太容易了，望着一大堆卖不出去的房子，想着必然将绝尘而去的小三、小四、小五们，张三很是郁闷。

　　某一天，张三蹲在自己开发的楼盘下抽闷烟的时候，一块没粘牢的外墙瓷砖掉了下来，刚刚好打中了他脑袋的正中心，这一击于张三而言，就如同当年苹果砸中牛顿脑袋一般，一个天才般的想法在剧痛中瞬间诞生了。

　　“物以稀为贵”是商场的定式之一，越贵的东西，越有人去买，如何将不稀的房子变成贵重物品而使得银行与滚滚房奴前赴后继呢？这可是个卡耐基也未必想得出来的高深经济学问题。

　　张三信心百倍地施行了自己的销售计划，他叫来了李四，让他叫上几百号好兄弟们在开盘几天，天天都来售楼处装着买房子，再在广告上登出：楼盘开盘销售良好，稀缺单位，升值无限，不买是SB…

　　这样一来，买房的人似乎渐渐的多起来了。李四是第一代房托，房托的初级阶段。

　　不过这第一招用了一段时间就不怎么见效了，刚需们也不是笨蛋，于是，张三随即用上了第二招。

　　这一次，他先把房价翻一倍，原来卖50万的房子，现在开价卖100万，然后让李四去3成按揭买房子，所有的费用都由张三来出，李四拿着张三给的30万去银行找王五麻子办了按揭手续，流程很简单，把30万转回张三户头上再交上半年的工资单也就差不多了，当然还必须证明自己手里没房子，于是在王五麻子盖下银行贷款章后不久，一笔70万的贷款便直接流进了张三的口袋。70万贷款的还款人是李四，房产证由张三保管，虽然房产证的主人是李四，面对大哥，李四绝不敢啃半点气。

　　这样，一套顶多只能卖50万、卖了几年也卖不掉的房子，立即就卖出去了，而且进账70万，张三拿着这70万，可以让李四立即把房子扔给银行，也可以从70万里每年出几万让李四给银行还房贷，等上一两年，市面上房价再翻一倍的时候再卖出去。就算是房价5年都不涨，李四每年拿张三的钱缴上4万房贷，5年后再将房子扔给银行，张三依然是以50万卖掉了房子，没有半点损失，效益良好。

　　开局良好，张三兴奋了，充分证明房产商的智慧是无穷无尽地。可是，李四只有一个，一千套房子的楼盘不会因为一套卖得好就都顺利地卖出去。李四再次叫上了自己的几百号好兄弟，每个人都拿着张三给的30万以3成按揭买了张三的房子，半个月后，一千套房子看起来卖剩不到一半，销售场面如此火爆，观望了好长时间的刚需与散户炒家们坐不住了，纷纷解囊，砸锅卖铁，抢也要抢来一套100万的房子。半个月后，一千套房子光荣售罄，于是，月光盘诞生了！

　　这一回，李四成功地完成了向第二代房托的转型升级，不再只装着买，而是“实实在在”地买了一套豪宅，而且带动了几百号兄弟们共同完成了房托的第一次转型升级。

　　银行兴奋了，大笔的贷款贷出去了，上面压下来的任务超额完成了，还贷一分不少地收回来了，这可是绝对的优质资产啊。当年张三开工厂的时候，找王五麻子要贷款应急，王五麻子纠结了很长时间才给了他一点点，就怕他工厂倒闭了不还钱，把工厂的机器当废铁卖了也值不了几毛钱。

　　卖地的也兴奋了，房子卖得这么好，下一块地抬高了卖是必然的，遇上钉子户，不要客气！穿上制服去撵走他们。

　　兴奋之余，张三一边用赚来的钱继续给李四们缴银行还贷，一边着手开发下一个楼盘。长江后浪推前浪，没有想不到，只有做不到。新的楼盘，张三将面临一个严峻的问题，一是地价已经乘势上涨了不少，二是李四们不能以3成来办理按揭了，只能6成按揭。没有李四们的倾情表演，是无法让精明的刚需们慷慨解囊地。

　　这点小问题难不倒张三同志，他果断地命令李四们：大家去给我办离婚，把手里的房子判给老婆，买房子后再复婚！

　　这一招管用啊，立竿见影，新楼盘的价格耿耿地涨到了200万一套，立即就被李四们瓜分走了一半，上个楼盘漏网的刚需与小炒家们更坐不住了，吞糠咽菜，办离婚也要抢来一套200万房子，实在买不到，就多出点钱找李四们买，又一个月光盘随即诞生，闪亮登场，傲视群雄。

　　销售如此火爆，如此多的买家办理按揭贷款，张三陶醉了，银行陶醉了，卖地的也陶醉了，李四们有额外的小钱花了，王五麻子升职加薪发奖金了，刚需们高兴了，幸好老子买得早，小炒家亢奋了，以后还有得炒，造水泥的开心了，造钢筋的高兴了，造铝合金门窗的高兴了，钉子户？自己看着办吧！

　　大势所趋，下一个楼盘的开发成了水到渠成、顺理成章的事。

　　张三一边用李四、刚需和小炒家们从银行贷来的钱继续给李四们缴银行还贷，一边着手开发新的楼盘。

　　长江后浪推前浪，没有想不到，只有做不到。新的楼盘，张三将面临一个更严峻的问题，按照规定，离婚一年后才可以办理3成按揭，这意味着刚刚离婚又结婚的李四们再也不能以3成来办理按揭了，只能6成按揭。没有李四们的鼎力支持，是无法将剩下的刚需和小炒家们一网打尽地。

　　经历过大风大浪的张三同志眉头一皱，吩咐李四们：你们统统去街上找东南亚证券公司，让他们给你们办一张离婚一年以上的离婚证和所有资料，充分证明你们一年前被一头母狮子赶出家门。

　　英明啊，张总！享誉全球的东南亚证券公司制造出的公章和文件比真的还真啊。

　　懂行啊，张总！王五麻子办贷款从来只看有没有鲜红的公章，剩下的一切不管。

　　于是，李四们揣着东南亚证券公司制造出的证明文件顺顺利利地再次从王五麻子手里办妥了3成按揭，这时候，张三定下的房价是400万一套，新造的一千套房子一天内卖光，日光盘闪耀登场，创造了前无古人后无来者的全球房产销售历史性记录。在伟大的房产销售大师张三的成功营销下，房价在短短数年内由50万飙升到了400万，一千套房子就是40亿，这样的业绩，确实令人无比佩服，张三同志为房地产行业的发展做出了卓越贡献，李四们也完成了房托的终极升级转型，成为了终极铁杆房托。

　　经典的张三模式合法吗？完全合法，整个流程中，所有操作都是合法合规的，所有证明材料文件都是有鲜红的公章和钢印的，唯一不够合法的是李四们的证明材料，王五麻子会去把李四们的底好好地查一查吗？当然不会。王五麻子为因此而问责吗？当然不会，材料比真的还真。就算真出事了，赚翻了的张三同志是一点问题也没有的。

　　经典的张三模式会受国家调控影响吗？显然，目前出台的所有限制政策对张三模式的顺利开展几乎没有任何影响。

　　经典的张三模式会一直持续下去吗？答案是肯定的，只要有空地、银行手里有钱就一定能玩下去，最终可以将房价弄成全世界第一，勇猛挑战迪拜。王五麻子乐颠颠地收着还贷钱，他不希望以后再没人找他贷款买房子，李四们和刚需们停贷了怎么办，没关系，反正银行只出了7成的钱，还赚了好几年的还贷，拿回一整套房子，看起来很值。银行的钱快贷光了怎么办？找温爷爷印啊，多印几个四万亿又如何，保证统统都能贷出去。

　　当无新土地供应以及银行提高首贷比例或者无钱可贷时，这样的模式才会逐渐止步。这样的情况近期已经在各一线城市发生了。银行因为大规模地贷款给李四与刚需们，李大哥不如温爷爷好说话，就是不印钞给银行，于是银行闹了钱荒，收紧了信贷。

　　经典的张三模式说起来就是银行在不停地买高价房，7成的买房钱由银行通过李四而直接交给了开发商张三，若干年后，银行再将房子提走。整个过程中，刚需们与小炒家们陪着一起玩。

　　接下来会发生什么呢？

　　银行没钱贷款给下一批李四们，又没有合适的空置土地好来买，张三将怎么做，他还会继续为李四们支付每月的按揭吗？显然不会，赚得几十亿身家的张三决定去欧洲开展新业务，于是，李四们果断地将天价房扔给银行。

　　这样一来，不久后，大家将看到银行成了中国最大的房东，手里拿着几千万套房子要来卖，银行工作人员临时客串售楼员，那场面必然是相当地壮观。

　　张三模式下，谁最惨，当然是一群傻逼刚需和小炒家们，他们将为银行的生存与发展奉献出毕生心血。更为搞笑的是那些高傲的大多数还自信满满地四处宣扬他们的房子升值了多少多少的。刚需的房子升值关你们傻逼刚需啥事？即是刚需，卖了房子你住哪？大街吗？那一群又一群贪婪兼小鸡肚肠的人们。

汉长明 · 发表于 2013-10-30 07:31:02

许兆康：揭秘高房价的根本原因(FWD0

这些年来，中国的房价一直高涨，让万千屌丝们活得灰常地不爽，高高的房价让大家无法安然入睡，便也无法响应中央号召做做伟大的梦，由此，神经般的高房价与中央精神是背道而驰的。

　　国家出台了一项又一项调控指令，但是房价一直就没有下降的迹象，反而一路狂飙，达到了数万元一平米的天价。前阵子，银行闹钱荒，贷款变难，房价似乎有一些动摇，由此可以看出，房价与银行手里有多少钱有直接的正相关关系。

　　本屌丝有陋室一间，所以以前没怎么研究过房地产，冲着能与漂亮大方的售楼小姐近距离接触并可于售楼处大啖免费点心这两点，本屌最近特地跑去某新开楼盘转了一圈，装成土豪的架势与售楼靓女深入浅出研究探讨了好一阵子房地产并将靓女的电话号码收入囊中。

　　当艳若桃花的售楼靓女告诉我在任何情况之下，都可以做3成按揭之时，本屌丝恍然大悟，似乎对中国高房价的原因有了新的理解。靓女灰常明白地告诉我，他们可以为我做包括假离婚证等一切需要的证明材料以使得银行放出7成贷款，而且银行也知道老子的资料统统是假的，他们依然照贷不误。

　　听靓女一席话，发现房奴们都是猪。

　　言归正传，说说房产商、银行和刚需们是怎么就把房子弄上天的。

　　有三个人，张三、李四和王五麻子，从小在一个胡同里长大，张三聪明绝顶，参过军，开过工厂，最后成为了房产商，李四是他的小跟班，王五麻子在银行上班。

　　公元的某年某月的某天，做电器的张三发现房地产很赚钱，于是决定开拓房地产，他卖掉原来的工厂，凑钱买了一大块地，再花钱让人盖好了一大片楼，有银行为大家提供贷款，大家买房踊跃，楼很快就卖出去了，张三赚了不少钱，这是十年前的房地产故事，故事情节简单而毫无悬念。

　　有肉就会招来狼，搞房地产的越来越多了，房价开始下滑，又遇上经济危机，售楼小姐使出全身解数，依然发现在房地产里赚钱已经不是太容易了，望着一大堆卖不出去的房子，想着必然将绝尘而去的小三、小四、小五们，张三很是郁闷。

　　某一天，张三蹲在自己开发的楼盘下抽闷烟的时候，一块没粘牢的外墙瓷砖掉了下来，刚刚好打中了他脑袋的正中心，这一击于张三而言，就如同当年苹果砸中牛顿脑袋一般，一个天才般的想法在剧痛中瞬间诞生了。

　　“物以稀为贵”是商场的定式之一，越贵的东西，越有人去买，如何将不稀的房子变成贵重物品而使得银行与滚滚房奴前赴后继呢？这可是个卡耐基也未必想得出来的高深经济学问题。

　　张三信心百倍地施行了自己的销售计划，他叫来了李四，让他叫上几百号好兄弟们在开盘几天，天天都来售楼处装着买房子，再在广告上登出：楼盘开盘销售良好，稀缺单位，升值无限，不买是SB…

　　这样一来，买房的人似乎渐渐的多起来了。李四是第一代房托，房托的初级阶段。

　　不过这第一招用了一段时间就不怎么见效了，刚需们也不是笨蛋，于是，张三随即用上了第二招。

　　这一次，他先把房价翻一倍，原来卖50万的房子，现在开价卖100万，然后让李四去3成按揭买房子，所有的费用都由张三来出，李四拿着张三给的30万去银行找王五麻子办了按揭手续，流程很简单，把30万转回张三户头上再交上半年的工资单也就差不多了，当然还必须证明自己手里没房子，于是在王五麻子盖下银行贷款章后不久，一笔70万的贷款便直接流进了张三的口袋。70万贷款的还款人是李四，房产证由张三保管，虽然房产证的主人是李四，面对大哥，李四绝不敢啃半点气。

　　这样，一套顶多只能卖50万、卖了几年也卖不掉的房子，立即就卖出去了，而且进账70万，张三拿着这70万，可以让李四立即把房子扔给银行，也可以从70万里每年出几万让李四给银行还房贷，等上一两年，市面上房价再翻一倍的时候再卖出去。就算是房价5年都不涨，李四每年拿张三的钱缴上4万房贷，5年后再将房子扔给银行，张三依然是以50万卖掉了房子，没有半点损失，效益良好。

　　开局良好，张三兴奋了，充分证明房产商的智慧是无穷无尽地。可是，李四只有一个，一千套房子的楼盘不会因为一套卖得好就都顺利地卖出去。李四再次叫上了自己的几百号好兄弟，每个人都拿着张三给的30万以3成按揭买了张三的房子，半个月后，一千套房子看起来卖剩不到一半，销售场面如此火爆，观望了好长时间的刚需与散户炒家们坐不住了，纷纷解囊，砸锅卖铁，抢也要抢来一套100万的房子。半个月后，一千套房子光荣售罄，于是，月光盘诞生了！

　　这一回，李四成功地完成了向第二代房托的转型升级，不再只装着买，而是“实实在在”地买了一套豪宅，而且带动了几百号兄弟们共同完成了房托的第一次转型升级。

　　银行兴奋了，大笔的贷款贷出去了，上面压下来的任务超额完成了，还贷一分不少地收回来了，这可是绝对的优质资产啊。当年张三开工厂的时候，找王五麻子要贷款应急，王五麻子纠结了很长时间才给了他一点点，就怕他工厂倒闭了不还钱，把工厂的机器当废铁卖了也值不了几毛钱。

　　卖地的也兴奋了，房子卖得这么好，下一块地抬高了卖是必然的，遇上钉子户，不要客气！穿上制服去撵走他们。

　　兴奋之余，张三一边用赚来的钱继续给李四们缴银行还贷，一边着手开发下一个楼盘。长江后浪推前浪，没有想不到，只有做不到。新的楼盘，张三将面临一个严峻的问题，一是地价已经乘势上涨了不少，二是李四们不能以3成来办理按揭了，只能6成按揭。没有李四们的倾情表演，是无法让精明的刚需们慷慨解囊地。

　　这点小问题难不倒张三同志，他果断地命令李四们：大家去给我办离婚，把手里的房子判给老婆，买房子后再复婚！

　　这一招管用啊，立竿见影，新楼盘的价格耿耿地涨到了200万一套，立即就被李四们瓜分走了一半，上个楼盘漏网的刚需与小炒家们更坐不住了，吞糠咽菜，办离婚也要抢来一套200万房子，实在买不到，就多出点钱找李四们买，又一个月光盘随即诞生，闪亮登场，傲视群雄。

　　销售如此火爆，如此多的买家办理按揭贷款，张三陶醉了，银行陶醉了，卖地的也陶醉了，李四们有额外的小钱花了，王五麻子升职加薪发奖金了，刚需们高兴了，幸好老子买得早，小炒家亢奋了，以后还有得炒，造水泥的开心了，造钢筋的高兴了，造铝合金门窗的高兴了，钉子户？自己看着办吧！

　　大势所趋，下一个楼盘的开发成了水到渠成、顺理成章的事。

　　张三一边用李四、刚需和小炒家们从银行贷来的钱继续给李四们缴银行还贷，一边着手开发新的楼盘。

　　长江后浪推前浪，没有想不到，只有做不到。新的楼盘，张三将面临一个更严峻的问题，按照规定，离婚一年后才可以办理3成按揭，这意味着刚刚离婚又结婚的李四们再也不能以3成来办理按揭了，只能6成按揭。没有李四们的鼎力支持，是无法将剩下的刚需和小炒家们一网打尽地。

　　经历过大风大浪的张三同志眉头一皱，吩咐李四们：你们统统去街上找东南亚证券公司，让他们给你们办一张离婚一年以上的离婚证和所有资料，充分证明你们一年前被一头母狮子赶出家门。

　　英明啊，张总！享誉全球的东南亚证券公司制造出的公章和文件比真的还真啊。

　　懂行啊，张总！王五麻子办贷款从来只看有没有鲜红的公章，剩下的一切不管。

　　于是，李四们揣着东南亚证券公司制造出的证明文件顺顺利利地再次从王五麻子手里办妥了3成按揭，这时候，张三定下的房价是400万一套，新造的一千套房子一天内卖光，日光盘闪耀登场，创造了前无古人后无来者的全球房产销售历史性记录。在伟大的房产销售大师张三的成功营销下，房价在短短数年内由50万飙升到了400万，一千套房子就是40亿，这样的业绩，确实令人无比佩服，张三同志为房地产行业的发展做出了卓越贡献，李四们也完成了房托的终极升级转型，成为了终极铁杆房托。

　　经典的张三模式合法吗？完全合法，整个流程中，所有操作都是合法合规的，所有证明材料文件都是有鲜红的公章和钢印的，唯一不够合法的是李四们的证明材料，王五麻子会去把李四们的底好好地查一查吗？当然不会。王五麻子为因此而问责吗？当然不会，材料比真的还真。就算真出事了，赚翻了的张三同志是一点问题也没有的。

　　经典的张三模式会受国家调控影响吗？显然，目前出台的所有限制政策对张三模式的顺利开展几乎没有任何影响。

　　经典的张三模式会一直持续下去吗？答案是肯定的，只要有空地、银行手里有钱就一定能玩下去，最终可以将房价弄成全世界第一，勇猛挑战迪拜。王五麻子乐颠颠地收着还贷钱，他不希望以后再没人找他贷款买房子，李四们和刚需们停贷了怎么办，没关系，反正银行只出了7成的钱，还赚了好几年的还贷，拿回一整套房子，看起来很值。银行的钱快贷光了怎么办？找温爷爷印啊，多印几个四万亿又如何，保证统统都能贷出去。

　　当无新土地供应以及银行提高首贷比例或者无钱可贷时，这样的模式才会逐渐止步。这样的情况近期已经在各一线城市发生了。银行因为大规模地贷款给李四与刚需们，李大哥不如温爷爷好说话，就是不印钞给银行，于是银行闹了钱荒，收紧了信贷。

　　经典的张三模式说起来就是银行在不停地买高价房，7成的买房钱由银行通过李四而直接交给了开发商张三，若干年后，银行再将房子提走。整个过程中，刚需们与小炒家们陪着一起玩。

　　接下来会发生什么呢？

　　银行没钱贷款给下一批李四们，又没有合适的空置土地好来买，张三将怎么做，他还会继续为李四们支付每月的按揭吗？显然不会，赚得几十亿身家的张三决定去欧洲开展新业务，于是，李四们果断地将天价房扔给银行。

　　这样一来，不久后，大家将看到银行成了中国最大的房东，手里拿着几千万套房子要来卖，银行工作人员临时客串售楼员，那场面必然是相当地壮观。

　　张三模式下，谁最惨，当然是一群傻逼刚需和小炒家们，他们将为银行的生存与发展奉献出毕生心血。更为搞笑的是那些高傲的大多数还自信满满地四处宣扬他们的房子升值了多少多少的。刚需的房子升值关你们傻逼刚需啥事？即是刚需，卖了房子你住哪？大街吗？那一群又一群贪婪兼小鸡肚肠的人们。

lightningx · 发表于 2013-10-30 08:48:16

搞清楚这个版是干啥的么。。。。另外，大概是没买房子的屌丝吧

汉长明 · 发表于 2013-10-31 06:18:43

讨论讨论大家都关心的话题，毕竟房产业如硕鼠人人喊打，貌似踩到楼上的痛处。不知是踩到尾巴了还是爪子？
另，本人有没有房和有没有大房子纯属个人隐私。轮不到楼上来干预。我有庄园也和你没相干，我们都有除鼠的，
所以基本罕见大小鼠。

汉长明 · 发表于 2013-11-23 08:28:09

空置房远超6800万套（牛刀）

今天又有机构抛出数据，全国空置房有6800万套。媒体报道，“全国有6800万套空置房，中国住房市场的现状是总量已经过剩，一方面很多人没有自己的房子，另一方面，还有很多人拥有许多空置房。”这是中国企业资本联盟、中华博士会主席杜猛接受《国际金融报》专访时表示，中国楼市已经出现典型的“生产过剩”危机。而华中师范大学公共管理学副教授定明捷的一项研究也表明，中国九成左右的非富裕人群，无力依靠正常的劳动收入购买住房。有网友又搬出2010年的陈年旧事，要我发表看法，实在是没有什么好说的，但是，不说吧心里总有一个结无法解开，况且那时我有四个QQ，现在只保留了一个，无法找到当时的记录，只能凭记忆整理一下，无法核实真伪。对于我来说，公布这个数据的来源一点好处也没有不如不谈，因为这件事涉及当时的副总理李克强，因此我一直闭口不谈。如果数据来源真实，说明克强副总理对一切都很清楚，无需我再说；如果数据来源不真实，我更是莫口难辨。
2010年11月，我出版了《穷人通胀富人通缩》这本书，从技术上完整的分析了中国房价泡沫的衍生和破灭，主要是用国际经济学家们共同的工具来衡量泡沫的严重程度，主要是房价收入比、租售比和空置率，我在这方面下了很大的功夫，调查了深圳、北京和上海三个大城市，历经千辛万苦，了解了第一手材料，并借助我的博客在全国很多城市发动起调查楼盘亮黑灯新闻报道，北京晚报、新民晚报、羊城晚报和深圳的南方都市报等等都参与了行动，可见我的号召力还是不错。这么大规模的报道，高层居然没有反应。真是奇了怪了。

正在这时，我在QQ上接到一个数据，完整的表述是：社科院城调队说，全国660个城市闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。我国城镇人口为5.5亿，假设这个7790万套的50%投向市场，就可供1.3亿人口使用。7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。给我传达这个数据的网友还说，我们是社科院临时成立的调查队受到克强副总理委托摸摸家底，看看城市住宅究竟有多大规模？经过半年多时间的调查，我们将结果报给克强副总理办公室，得到的批示是：不予发布。可以公开。这位网友还说：“我们调查队领导说，克强副总理的批示很耐人寻味，我们琢磨前四个字应该是说不能以我们调查队的名义发布，这一点大家没有异议；后面四个字怎么揣摩都不解其意，所以，采取这么一个办法，请一个民间人士在博客上说一说，而你在民间影响最大，由你来说更合适。不过，不能把我们私下的谈话登出来就可以”。如果是这样，那我就没有责任了，因为他们调查队只想看看市场反应。这样，我的《穷人通胀富人通缩》就以这个数据作为开篇。很多开发商在攻击我的时候说，这个数据是牛刀自己编的。我的天，借我一百个胆子我也不敢这样胡编数据，就算是我编的也不可能编的这么无懈可击。但是，我哑口无言根本无法说。现在时过境迁，这个数据已经不算什么，因为中国房地产暴露出来的问题已经远远不只是泡沫问题，而是空城遍地，到处都是房子。也就是说，仅仅只是用国际通用的标准来看待中国的房价泡沫在人类的历史上都没有出现过。这样我的第一步工作已经完成，尽管确认泡沫的水准已经失去作用，那么，这就意味着这背后有更大的力量在推动泡沫，这种力量是什么成为我自2010年以来一直在研究的问题。现在我才搞明白，这股力量是美元。

中国660个城市的空置住宅已经远远不止6800万套，还记得2012年初北京市公安局通过上门排查，北京市空置住宅确切数据381万套，大家就应该知道，城市住宅空置了多少。至于怎么处理，我们相信高层有自己的办法，再讨论空置问题已经没有意义，一切等待泡沫破灭后再解决吧。这可能是中国60多年来第一次爆发的真正的资本主义的危机，也是中国历史上的第一次。

房地产利益链上寄生着多少蛀虫？

所属分类: 商学院申请

正在浏览此版块的会员 ()

浏览过的版块