6.浅谈地产公司 1)行业有哪些不错的公司,行业的未来发展前景是什么?潜在机会有哪些? 【行业不错的公司】 房地产工作种类在国内的认知比较单薄,大众普遍熟悉的是住宅开发商买地盖楼,所以一系列的工作比如建筑,规划,园林,策划,销售等等是大家最熟悉的职位。对于美国,欧洲,新加坡这样成熟的房地产系统来说,除了买地盖楼外,地产租赁是一个非常重要的功能, 其中包含了房地产三个比较基础的版块:住宅,写字楼,零售。其他新兴板块包括物流仓库,生物实验室等。除了这些实实在在的物业外,房地产金融是房地产领域重要的补充,其中包含了REITs,CMBS, 还有一些做贷款的银行/保险等金融机构机构。国内刚批准REITs和长租公寓(也就是前面说的住宅租赁),预期将会有新的发展方向。 和美国相比,国内的大开发商因为占有庞大的社会关系和资源,各城市开发项目主要集中在top50的地产公司。而美国就有些高手在民间的意思,一些低调的公司背后有很强的资本力量,通过不同的运营收购策略去赚钱,这些公司通常被犹太人掌握。 i) 国内: a) 开放商:万科,绿地,龙湖,等等。 b) 地产中介:Cush & Wake,JLL, Savills, Colliers,易居中国(同时前四家公司也帮助买房/卖方做大宗资产收购,估价和咨询, 第五家主要是做地产代理销售) c) REITS:刚开放,可能各大投行券商都在试水。 d) 长租公寓:这个就比较多了,很多国内开发商有团队做这个,也有一些外资公司比如凯德也在做这个,但目前投资回报率太低,未来不明朗。 ii) 国外: a) 开发商:Tishman Speyer, RXR, JBG, etc. b) 地产中介:Cush & Wake,JLL, Savills, Colliers c) Multifamily/ Office/ Retail Investment:之前提到,百家争鸣 d) 金融:各大投行及保险公司。除了REITs和CMBS外,很多也会自持资产 【发展趋势】 i) Multifamily 住宅租赁 Ø 美国:非常成熟 Ø 国内:刚开始发展这个领域,主要目的是对抗高房价,试水阶段,目前投资回报低,未来不明朗,但国家会支持。 ii) Office 写字楼 Ø 美国:纽约的写字楼过剩,从开发角度来说不太划算,反而通过购买一些distressed assets通过运营,可以获得可观利润,但这一块通常对资金和专业程度较高,一些PE在做这个方面。除纽约和其他大城市之外,写字楼大多是两三层的楼房,主要被当地开发商承包。 iii) 国内:写字楼空置率很高,但地方政府还在鼓励开发商盖楼,很大程度上是为了城市看起来摩登,结果就是非常高的空置率。 iv) Retail 零售地产 a) 网络零售发展对实体零售有很大冲击,但一些体验类的商业仍然很受欢迎,这也是为什么我们能看到上海K11,北京芳草地,成都IFC这样的项目受欢迎。 b) 美国:大城市里很少见到国内那些大体量的商业,通常大体量的商业集中在郊区,但纽约市里最近出了个新的Hudson Yard,其中蜂巢建筑变成纽约新地标。纽约附近盖了几个新的购物中心,比如American Dream,主打室内滑雪场。总体处于一个整合的阶段,除非有强大的资本和运营优势,要不然会垮。 c) 国内:国内商业严重过剩,千篇一律的商业街区,商业盒子这些年几年面临招租不满的情况,详见万达金街。 v) Industrial 物流仓库 a) 美国,国内都是发展大趋势,电商兴起,对物流仓库有很大的需求,尤其是在交通枢纽周边郊区。有个误区,物流仓库不是里一个可以堆东西的大棚,现在普通的industrial可以参考Costco,还有一些特殊需求的仓库,对承重载重,卸货区,取物品方便程度,温度,适度等有特殊要求。 vi) 其他 a) Bio Lab,美国可以参考Alexandria Real Estate Equities,他们的业务是为研究机构盖生物实验室然后租出去,做的非常成功。 vii) 房地产金融 a) REITS前面提到过了 b) CMBS – 曾经很红火的一类,现在不温不火。这个就是引起2008年次贷危机的直接原因,感兴趣的可以去读The Big Short. c) 贷款业务,有需求就有贷款业务。 【潜在机会】 国内面临一个困境,就是中央和地方的矛盾,地价作为重要的地方税收,很难让地方彻底放弃,但高房价又伤害了实体行业。现在的解决方案就是稳住房价,开始打造类似于新加坡公屋类似的产品,通过政策优惠,鼓励房地产公司转型做长租公寓。另一个发展方向就是REITs,把房地产做成股票,直接鼓励全民参与。 美国传统的房地产发展很平稳,这次COVID19也没有对Multifamily造成什么影响,而且表现出奇的好(和其他行业相比)。选择到地产公司或者金融机构做地产相关的工作都不错。 2)行业里做的好/职位高的人,通常是什么背景?什么能力?和特质? (学历,经验和性格等)? 房地产行业做的好的 在国内做房地产,更重要的是有社会关系和创造社会关系的能力,专业相对不重要。在美国做房地产很容易碰到天花板,毕竟你作为一个外国人/Asian需要融入一个以白人为主的行业,是很困难的。认识一个朋友,大学本科来到美国,在中西部的Accounting强校读到Master,4.0 GPA毕业,职业头几年在投行度过,后来去了某PE,通过大量购买distressed assets在次贷危机中大赚了一波,金融危机之后跳到另一个新PE,现在是该PE的MD兼Partner。用三个词来形容这位朋友-自律,高情商,有野心。 3)MBA(或相似level)进去主要什么位置?哪些岗位? 晋升渠道? 大概待遇? 我是Master, 房地产公司结构类似传统金融公司,Analyst, Associate, VP,Director, 等等。本科和研究生毕业进去都是Analyst,MBA是Associate. 岗位按类别来分, Acquisition, Asset Management, Financing, Investor Relation。 同时根据equity和debt的不同,之前提到的岗位业务上侧重不同。 Ø Analyst $65K – $85K + bonus Ø Associate $90K – $130K + bonus Ø VP – $150K – $180K Ø Director $200K+ Ø 往上的就上不封顶了 5)行业人士关注的信息网站? Bisnow,Commercial Observer, The Real Deal 6) 现阶段要投Pre-MBA实习/未来准备Summer实习,一般应该符合哪些条件,具备哪些经历和技能? 必要技能:财务模型,做PPT, 英语(房地产是个people business,语言是建立联系的桥梁) 了解地产类职位,找尽自己感兴趣的职位实习
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