现在上学顺便买房投资是否合算，中部城市公寓

meijiubao

以某中部城市为例，两居公寓大概7w刀，月租大概700刀，按永续年金计算，

70000=700/（r/12） r=12%,

考虑空置和托管（毕业可能不在那地方了），按月租500算，年化收益率也能达到8%

目前美CPI 3%左右，14年年中之前维持0-0.25的target rate,

这收益率算起来，秒杀各种通胀和收益率，

能这么算吗？

美房价到底了吗？

附道琼斯，存屋销售，house price index(MoM)

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us existing homes sales，单位是1m[attachimg]98763[/attachimg]

us house price index(MoM) 百分比
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jen551

meijiubao 发表于 2015-3-21 13:01
睡不着，翻到以前发的帖子。转眼三年过去，30名开外的MBA毕业，然后做买方分析员，已工作大半年。上学的 ...

楼主棒棒的！

shipui2005

我也有这个想法，觉得交租金其实还蛮贵的。所以自己买房就挺好的，但貌似做按揭很难的样子，有没有大神能够教一下？

areslwh

我是来学习投资的。。。

meijiubao

我系大P 发表于 2015-3-21 22:47
其实可以考虑. 但是我只想说risk factor:

第一个就是美国租客欠租的情况很厉害, 尤其是在不发达的中部地区 ...

小马过河

不用您担心了，上学时候当然自己住了。税还真没多少。condo报税有折旧，如果您是lever up买的，利息也能抵点税。这个rental property 确实 idosyncratic risk 挺大，像您说的欠租，等等。关键在location，然后就是case by case，偶尔蹲点可能捡到漏。我是找公司远程管理的，碰到的realtor挺负责，5%也是考虑到管理费，空档期算出来的，要么您亲自再帮我算算，多谢。

说句大实话，想在美国买房投资，一定要多了解情况，千万别着急。也就是在国内，房地产，这种低流动性，高交易成本的投资能够喜闻乐见。美国可以投资的产品太多太多。

想到机会成本，其实我就是个松鼠。松鼠感觉大多数人最大的资产就是你自己，要真想投资就想想怎么好好投资自己。这种房子”投资“，在美国感觉就是聊胜于无。如果您是搞金融的，可能知道有些公司的compliance很严，我要是自己炒，喜欢频繁交易，60天的锁定期根本受不了。

而且，本松鼠认为，在一成熟的资本市场，长期投资return的最大driver是beta，if you know what I mean. 您要真想创造长期的巨大a，要么干PE大忽悠，要么真有内幕消息，还能不被发现，或者您天赋异禀，Bill Ackman, Jim Chanos 灵魂附体。江湖传闻，50%以上的mutural fund都是lag benchmark的。今年Hedge fund倒了一批，熊市他们一般还不错，遇到这种大牛市，大盘毛都摸不着，管你什么模型。

您要想兼职投资化身巴菲特。建议炒利率期货，我以前全职炒了三年。超级刺激，100单，市场动0.01%，在美国大概就是2500刀，如果我没记错的话，退役好久不干了。机会成本可以忽略哦。

我系大P

其实可以考虑. 但是我只想说risk factor:

第一个就是美国租客欠租的情况很厉害, 尤其是在不发达的中部地区 (我意思是说看城市的发达度吧). 就算在费城这一类的二线城市. 所以一定要考虑供求关系还有欠租行为. 而且据我所知, 一旦租客欠租了, 你还要告他上法庭, 然后大概耽误个半年才可以重新租出去. 期间租客可以赖着不走你没有办法的. 如果碰到更狠的, 会搞坏你的家, 毕竟他没钱, 赔不了了. 真人真事, 有个租客临走前往水管倒水泥了..... 如果在NY这类一线城市就可能行得通 (不过离题了). 因为他们租之前可以问你收入, 问你在哪工作, 然后打电话给你上司之类. N种办法去判断你以后的行为.那个是卖方市场才能做到的.  所以风险相对低很多. 当然现在也有中介公司能run credit report... 不过这个也不够guarantee的.

第二, 考虑到你才读个两年, 之后在哪里工作还不知道. 就算有升值(毕业后卖房子), 也不会多. 然后还要tax 在capital gain上, 还有每年的maintenance之类的, 实际能节省的opportunity cost究竟有多少呢? 如果不卖打算长期.老实说, 长期远距离的托管一个房子给一个公司我还是有点担心了.

我同意楼上所说的5%的收益. 因为当时我自己亲自算了一下, 确实5-8%, 不计算房价的缓慢升值.

综上所述, 大家都是负责把risk说了一遍. 如果你觉得可以接受, 就勇敢去吧. 我觉得如果risk了解不全面就做了, 挺麻烦的. 美国租房子绝对比中国麻烦多了. 我是怀疑一个mba学生有没有额外的精力去照顾一家房子呢.

fengfenglee

meijiubao 发表于 2015-3-21 13:01
睡不着，翻到以前发的帖子。转眼三年过去，30名开外的MBA毕业，然后做买方分析员，已工作大半年。上学的 ...

说得好！赞lz眼光，智慧和胆量！

20924536

meijiubao 发表于 2015-3-21 13:01
睡不着，翻到以前发的帖子。转眼三年过去，30名开外的MBA毕业，然后做买方分析员，已工作大半年。上学的 ...

赞一个！

exult1982

meijiubao 发表于 2015-3-21 13:01
睡不着，翻到以前发的帖子。转眼三年过去，30名开外的MBA毕业，然后做买方分析员，已工作大半年。上学的 ...

谢谢你的分享，好棒！想要的一定能实现

meijiubao

meijiubao 发表于 2012-4-11 08:29
It depends on luck. Maintenance is so important . I have seen people's house getting tore down by ...

睡不着，翻到以前发的帖子。转眼三年过去，30名开外的MBA毕业，然后做买方分析员，已工作大半年。上学的时候，在所在城市中心抄底买了套condo，不算升值，每年租金净收益率5%，（当美国30年国债只有3.5%时，感觉低风险5%已经不错了）。现在在上班的城市最好的学区贷款买了套新house350平。

没有任何炫耀的意思，而且也没什么值得炫耀，感觉把挣钱买车买房当成成功标准非常的basic. 国内养成的单一价值观曾经困扰自己很久，感觉来了两年多一直在疗伤。

扯远了，回复当年的帖子，只想说，小马过河，水深水浅只有自己知道。不管别人怎么说，怎么评价，自己权衡利弊后，觉得可以干，就干。“松鼠”说你过不去河，那是因为他是松鼠，也就把你当成松鼠了，可是，你怎么就确定自己不是“小马”呢？

与曾经，正在和即将走在人生岔路口的同学共勉~