安泰开放日2011-7-4

narf · 发表于 2013-7-19 15:11:57

租房经济学

7月18日，北京市住建委公布了《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（以下简称“通知”）。　　通知要求，北京出租房屋人均居住面积标准不低于5平方米。然而，不管是住房市场还是租房市场，北京都面临较为突出的供需矛盾问题，上述通知亦被质疑可能会加剧供需矛盾，推涨房租。

假设现在有500个租客，500个房东，价格是1000
如果所有房东提价100，价格都变为1100，那么租客没有办法，只有多付100
但是现实情况中，两者不可能永远相当
如果现在有499个租客，500个房东，必然有1个房东没有生意，他除了降价别无他法，于是他挂牌价格900，他有生意了，那么另外499个房东里面必然有一个失去生意，这个失去生意的房东除了降价别无他法，这样，市场上的价格低到吸引来第500个租客为止
同样，如果有500个租客，但是只有499个房东，那么总有一个租客没有房子，他必然接受1100，他入住以后，就会有一个租客失去房子，这个租客也会把租金提高到1100，这样市场价格就涨到吸引第500个房东把他的房子租出来
但是，所有的一切都不是一天完成的，供需的变动导致供需的平衡更难短时期完成，这需要一个漫长的过程，并且不断修正。
现在市场上房租价格不断上涨，正是反映了上海北京租客数量超过了房东，并且价格还没有涨到吸引某些有房子的人把房子拿出来出租，所以现在的价格是顶吗，不是，租客数量还是大于房东，价格还要涨，不是吗，有泡沫吗，没有吗

再来说说房价，任志强说无限涨，未来任何一个时点买房都比现在贵，张维迎老师说市场决定一切，供需决定价格。有人肯出这个价格就说明房子有这个价值。也有些人持反对意见，比如谢国忠郎咸平王石陈志武。但是万科拼命在拿地王，比以往任何时期拿得都猛，陈志武也在北京买房，谢国忠丢尽脸后号称13年初房价要涨，还有个叫什么牛刀的傻逼，什么立帖为证，现在还在骗钱。
那么问题是，房价是否反映了供需，租房市场的价格，或许可以反映供需，但是房产市场，是否有些人，买了房等他升值，就买好以后空丢在那里？租房市场，你租一套就可以了，房产市场的需求，又或许大于1？有人觉得我在一个城市有3套房子都不算多，换着住。其实，上面说的都对，房产市场的需，不算1，以前中国5口人住一起，3口人住一起，现在是3口人需要两套，或者3套，或者需要更多不用来住，用来投资，用来租。所以价格的确反映了供需，只需所谓刚需被埋没在其他各种需之中，而供只有这点。

好了，现在我们明白了一切，也已经知道租房市场没有到顶，那么房产市场呢？到顶了吗？
答案是没有，远远没有。只要一个需要注意，因为需不等于一，所以就有泡沫，泡沫就可以挤压。怎么理解？租房的需等于一，挤压不了，需的总量不会减少。而房产市场的需等于二，等于三，一旦发生导火索，投资客不想投资了，买了租给别人的也怕价格跌，有些人也不想有三套住房了，所有可以减少需的要素就是房产价格下跌预期，一旦这个预期成型，那么就可以压缩需的泡沫，这个时候供需重新平衡时非常可怕的，因为需可以从三变成一，当然这也要过程，从三不会一下子到一，到2.9拉，1.7拉什么的，每个点都可能会停顿，看房产下跌预期是否继续存在。

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